新闻背景：国务院办公厅1月8日下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。以此为标志，小产权房合法化的大门被彻底关上。在政策层面上，关于小产权房的争议可以告一段落，政府不会放开土地市场化流转的大门，农村土地与商品房用地被隔绝在两个市场中，没有互通款曲的可能。

小产权房被禁　有人欢喜有人愁

虽然目前尚未有准确的统计数据显示赣州市到底有多少"小产权房"，但据一位不愿透露姓名的房产部门工作人员介绍，我市的"小产权房"数量惊人，多集中于河套外的湖边镇、水东镇、水西镇等近郊乡镇。近年来随着城市扩张，征地拆迁，水南新区成了城里人买"小产权房"的首选之地。以瑞金路为例，据说，两侧的千幢房屋有不少都是城里人购买农民返迁的宅基地盖的。

图为我市水南新区某小产权房。

某事业单位的杨女士2004年花20万在该地段买了一块110平米左右的返迁地，又花20多万盖起了一幢4层半的楼房。当初卖方许诺一定能办上合法的产权证，可几年过去了，一直以各种理由推脱，这也成了杨女士的一块心病。她说，当初买来建房子时，看好的是这一地块的升值潜力。她算了算，买地建房一共花费不到50万。办好证拆开卖的话，按市价每套房起码可以卖到20来万，自己居住一套，卖两套就可收回成本，一楼车库做店面收租还可长期收益。如今政策一限，谁还会来买她的房子？更为担忧的是，万一新区再次重新规划，这里有可能面临二次拆迁，她这种没有合法产权的房子能获得补偿吗？杨女士简直不敢想下去了。

象杨女士这样的属于投资者，而多数人买来"小产权房"还是为了自己居住，购买的原因就是因为便宜。

据了解，住宅建设成本一般由三部分构成，首先是土地成本，其中包括土地出让金、拆迁补偿和其他相关费用以及挂牌拍卖的竞价成本。其次是各类税费，比如通常所说的"两税一费"，即营业税、企业所得税和基础建设费，除此之外还有其他大量相关费用。最后是建安成本，就是一般理解中"盖房子用的钱"。在赣州城区卖3000元每平方米的房子，土地成本一般都在55%左右，而在这其中，重头戏是拆迁补偿款，能占到总地价的四成左右，土地出让金也占地价10%上下。乡产权价格低，最重要的原因就是几乎没有土地成本。乡产权房子的用地，只要集体成员同意，就被拿过来使用，不存在城市国有土地那么复杂的交易过程，也不会有那么高的交易成本。土地一项，就为乡产权的住宅省去了近一半的"房价"，再加上不存在各类税费（甚至配套设施费也可以被省掉），乡产权的房价构成，其实就是建安成本和开发方的利润，其售价远低于市场上住宅的普遍售价也就不足为奇了。

"小产权房"被禁，使原本想买的市民打起了退堂鼓，对于房产开发商又有什么影响呢？

我市某房地产经纪公司的王先生告诉记者，赣州市今天的开发建设与沿海发达城市二十年来走的路是一样的。城市为了发展，必须征地扩张，在当时的情况下，不答应农民的补偿货币加土地等条件，就完不成拆迁征地任务。于是，就造成了"城中村"及"小产权房"现象。然而，往往十年左右，新区又制约了城市发展须重新规划，这样，部分农民不可避免要二次拆迁。如果土地仍在农民手中，涉及的补偿问题就更好解决，而转卖给了城市居民后，必然导致一些意想不到的纠纷。由房产开发商开发的商品房住宅区，经过了政府的正式规划批准建设，具有前瞻及常远性，不象农民的返迁住宅区那样分散随意，尤其是高档商住区几乎牵扯不到拆迁问题，即使以后要受什么政策影响，也能充分保障购买者的利益。

据了解，赣州市从2002年开始就严格控制在城郊结合部开发建设"小产权房"行为，利用集体土地和自留地建房必须有乡镇下发的《规划许可证》、《建设许可证》和《选址意见书》，但所建房屋不允许转让。2005年，赣州市政府下发文件，清理整顿违法开发、违规建房行为。提醒市民在购买近郊房屋时要弄清楚房屋产权性质、开发商资质等，不能贪图便宜或盲目随从。

赣州盛联房地产顾问有限公司的李先生认为，"小产权房"被禁，对于正规的房产开发商而言应当是一个好消息。目前，赣州市章贡区虽然仍是市民生活休闲的集中地，但可供买卖的新楼盘几乎没有了。要想买新房，要想以后有发展，还是要去河套外的新规划区，以前，不少人出于经济角度考虑，会抱着侥幸心理想买"小产权房"。"小产权房"被禁，他们就只能去买正规开发的商品房了。

采访中，不少开发商透露，听到国家重申城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"的禁令，他们确实挺开心。但这也是意料中的，社会的进步，城市的发展，不可能任由这些灰色地带长期存在甚至扩大。真正禁住了这些非法开发，下一步就是正规军--合法的房产开发商之间的竞争了。如何充分利用有限的土地资源开发建设，既让老百姓买到性价比高称心如意的好房子，又能保证开发商的合理利润，从而取得经济效益与社会效益的双丰收，走向房产开发良性循环的道路，正是他们要思索的问题。（记者 林志成 喻晓佩）