采写赢周刊记者古优裕

摄影赢周刊记者王冬宁

　　近年，全国不少知名房地产企业如雅居乐、合生、富力、奥园、中信、佳兆业、碧桂园等纷纷进驻惠州市场，惠州房地产开发火爆。随着2007年9月27日《中国银行监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及之后一系列的宏观调控政策的出台，使得全国各大中城市的房地产市场纷纷"遇冷"，惠州也难幸免。从去年下半年到现在，惠州房地产市场依然冷市，观望情绪迟迟不散，市场仍在继续博弈。对于2008年下半年惠州房地产的走势，有人认为形势不明朗，也有人表示对下半年楼市前景不乐观。而省房协会长蔡会生则认为惠州楼市下半年有回暖的希望，市房协会长和专家们均认为惠州楼市应该会在今年十月份出现转折点。

　　惠州楼市大起大落

　　市场处于博弈之中

　　近年房产投资年均增长以40%的高速发展，房价也从最初的2000多每平米，一路狂飙到目前的4700多每平米，尤其是前两年惠州房地产发展的高峰期，有些楼盘甚至出现当天开盘即告售罄的热销现象。专家认为，在过去两年，大量深圳地产开发商进入惠州，吸引了更多外地投资客户，使得惠州楼市价格不断上涨。随着深圳投资客的增多，不少本地的高档楼盘都把目标客户锁定在深圳人，深圳人已经成为支撑惠州楼市的重要一极，深圳客大量涌入惠州楼市，使得“日光盘现象”纷纷出现。同时也带动大量炒地炒房，以致产生大量泡沫。

　　但随着国家的宏观调控政策的加强，尤其是2007年《中国银行监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》9月27日发布后，对深圳投资客的购房狂潮有了明显的抑制作用，深圳客的迅速退出使惠州楼市遇冷，进入观望期，9—12月，惠城区中介公司关掉了近20间门店，但房价并没有回落。有人认为，房地产开始进入新一轮的理性回归阶段，这种回归是一种产品价格和市场需求的良性调整，让房产回归到实实在在的消费市场，同时也预示着房地产暴利时代的终结。直到现在，楼房销售仍无法打开局面，市场处于新一轮博弈当中。

　　开发商积极反思

　　专家建议抛弃暴利思维

　　对于房地产泡沫和市场萎缩的出现，不少开发商纷纷开始反思，金宝集团总经理向东说，由于房地产开发中出现的狂热、盲目、缺乏理性，房地产开发商应该为这种冲动付出代价。开发商应该吸取教训，在开发产品时要瞄准市场，瞄准消费者，要建消费者喜欢的，愿意购买的房子。定位目标客户群，理性地把握市场。

　　在5月16日召开的惠州市房协四届四次会长工作会议中，不少开发商和市房协会长们普遍认为目前整个国家经济形势相当严峻，今年会是最困难的一年。大家在反思中认识到，政府出台严厉的调控政策是不得已而为之，开发商不要怪政策的严厉，自己也有不够理智的地方，在去年深圳炒楼团大举进犯的时候，没有表现出维护区域性市场平稳发展应有的坚定性，甚至随波逐流，推波助澜，跟风涨价，透支市场。深圳炒楼团受政策遏制退市后，不少开发商对失去支撑力的虚高房价仍死抱不放，即便市场转入大冷后被迫适当降价也羞答答，不肯正面承诺，乃至担心原高价买房的业主提出补偿要求，直至经过数月市场沉淀和资金链面临考验才公开打出降价牌。普遍认识到虚高房价对产业健康发展的危害，普通商品房如果背离了市民的购买能力和心理预期，经过多年精心培育的理性市场就会因透支未来升值空间而毁于一旦，有序缓涨于无序暴涨会带来完全相反的市场效果。

　　惠州房地产评论员裴杏枢认为开发商应抛弃暴利思维，理性的市场要求开发商在今后的发展中，要更加注重产品品质和社区服务的提升，价格上要符合产品的价值，薄利多销才可以走得更稳和更大。而对消费市场而言，平时应多关注影响楼市走势的信息：如国家政策、市场供求、政府规划、项目品质等，通过多了解和多对比才能为自己置业投资提升抗风险性。

　　惠州商品房空置率过高

　　下半年房价仍有下调空间

　　据惠州市人民政府公众信息网显示，随着国家宏观调控政策效应的显现，惠州商品房交易量继续回落。4月末，全市商品房空置面积78.25万平方米，高于去年末的72.3万平方米。

　　中国社会科学院金融发展室主任易宪容曾表示，按照国际通行惯例，空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间属危险区；空置率在20%以上为严重积压区，极度危险。

　　按照以往经验，空置率高会导致房价出现一定幅度的下滑，但城市的发展，经济的发展又会在某种程度上导致房价上涨。在目前惠州楼市看似充满矛盾的局面下，裴杏枢表示，空置率是用截止到报告期（某年）期末空置一年以上的商品住宅面积除以近三年新建商品住宅竣工面积之和。空置率过高过低既表示市场的过冷过热，又将引发商品住宅价格的波动。根据数据统计显示，惠州楼市在2007年的空置面积为73.28万平米，而近三年来竣工面积为494万平米，空置率为14.8%，已处于空置率危险区。在08年大量商品房投入市场，市场消化不足的背景下，必然会导致空置率上涨，供应市场面临巨大的竞争压力，此种情况下，下半年开发商应该会对价格做出一些让步和调整。惠州经济虽然近年来也得到快速的发展，但主要体现在人才量少技术高的石油产业和以加工为主的数码产业，中产阶层的人士还是比较欠缺，加上经济增长速度远没有房价的增长速度快，形成“内需有限，外需锐减”的局面，房价仍有下调空间。

　　下半年市场趋于饱和

　　外来投资增加可能性小

　　省房协副会长、惠州市房协副会长刘小波在惠州市房协召开四届四次会长工作会议上表示，惠州本土市场已趋于饱和，市场没有打开，市民观望情绪严重，现有在售楼盘弄得不好要3至5年来消化。外来投资存在两个方面，一是外地开发商的投资，二是外地置业者。据了解，目前惠州房地产行业中有不少外来投资企业，惠州房地产从2006年开始就以外地品牌开发商作为主导，包括雅居乐、合生、富力、奥园、中信、佳兆业等品牌公司相继进驻。向东认为从目前局势看，未来半年进入惠州房地产业的外来投资企业应该不会再出现大量增加。

　　裴杏枢认为，外地开发商的进驻，在引发惠州楼市产品升级的同时，也拉升了惠州的房价水平。而外地置业者，主要是深圳投资客，与过去两年深圳投资客的疯狂形成鲜明对比，目前很多楼盘基本难觅深圳客的影子，主要还是以本地的自住需求客户为主。这对惠州房地产是一件好事，因为一个地方的楼市健康发展基本是依靠本地的经济发展和居民收入水平的提升，过多的外来投资型置业最终还是要转嫁到本地的消费者身上，导致本土住房消费过高。

　　有效需求量决定购买力

　　下半年购房群总体实力不明朗

　　业内人士认为，有效需求量在某种程度上决定下半年购房群的总体实力。有效需求首先是一个刚性需求，但这部分刚需者通过开发商有效的营销点子和推广会在短期内完成他们的置业行为。他认为未来下半年应该不是一个价格决定购买力的市场，现在惠州房价的下调并没有导致它的销售量增加。影响下半年购房局面的，除了惠州居民的收入状况，还有开发商自身的努力，开发商需要通过一些营销手段去唤醒一部分购买力，这部分购买力的苏醒会带动新的一部分购买力，市场就会逐渐进入一种良性循环的轨道。

　　而向东却认为，在目前国家调控政策不断发生变化，观望情绪不断加剧的情况下，使得下半年惠州购房群体的总体实力并不明朗。广东泰豪实业有限公司董事长黄邦廷表示，什么时候开发商生产的产品让老百姓觉得物有所值，房子早晚会被大量接受。

　　裴杏枢在采访中表示，下半年惠州购房群体还是以本土自住需求客户为主，需求空间有限，但对产品要求严格。

　　下半年楼市不谈投资

　　只谈自住和自用

　　从近期惠州搜房网所做的一个关于惠州下半年楼市走势的调查数据看（本次调查从6月4日开始，截至6月26号，共有3250个网友参与调查），有38.8%的网友，共1261人在调查中表示下半年有在惠州置业的计划，26.8%的网友，共871人表示说不准，这部分网友中有77.2%，共2509人是自住客。仅有8.4%的网友，共273人为投资客。在下半年的置业计划中，67.42%的网友选择普通住宅，23.48%的网友选择高档住宅，另有7.2%的网友选择商铺和1.89%的网友选择写字楼。多方信息显示，下半年惠州置业者应该会以自住型为主。

　　记者在采访中了解到，不少业内人士认为也惠州下半年置业者将会以自住型为主流，其次是投资型，这部分人对楼房的品质、户型面积、地段等要求都应该比较高。对于下半年惠州房地产的投资前景，向东认为，就目前状况看，下半年在惠州做房地产的短线投资不大合适，风险大，观望情绪仍然存在，市场情况不明朗。但从长远来看，投资商铺前景比较看好。而裴杏枢更是对此表示不乐观，他认为今年不单是房产，还有股票、基金等都让很多投资客户成为了“负翁”，所以下半年楼市不谈投资，只谈自住和自用。

　　下半年楼市看宏观调控

　　转折点应在十月份

　　今年传统的“五月红”并未出现，一些开发商已对想尽千方百计仍然迟迟无法打开销售局面的困境感到悲观。

　　而省房协会长蔡会生在惠州座谈会上的讲话中则认为下半年惠州楼市有回暖的希望，惠州房地产协会会长们认为楼市转折点应该会出现在今年的十月份。蔡会生认为下半年楼市是否回暖，要看宏观经济调控得好不好，甚至还要看全球经济的走势。当然，具体到惠州，情形又有所不同，要做具体分析。惠州宏观调节还是向好，有两个好支撑，特别是惠州城市化框架建设的投入很大，要拿30个亿来搞道路等方面建设，生态环境、用地条件都有后发优势，所以回暖相信会快一些。当然也要经过调整，调整之后把一些不恰当的东西，包括一些虚高的房价，有些不合理的东西去掉之后，又会得到一个更好的发展。关于房价走势，他认为惠州在一定条件的回调之后，会有比较坚实的基础，不会跌到去年底水平，探底后的底部会比较坚实。

　　市房协会会长们普遍认为，经过前一段楼市进入“冬天”的冷静思考，普遍对后市增加了信心。“五一”节实际上是沉默半年后博弈双方的一次试探，开发商推出优惠房价希望聚集人气，进一步试探购房者反应和市场底部。购房者则认为房价仍偏高，应还有下调的空间，表明博弈还在继续。因此，转折点应在下半年“十一”黄金周后，相信中央政策到时会有一些松动。

　　惠州房地产评论员江南尽春和裴杏枢的看法一致，认为总体看来，下半年还将是楼市的冬天，这个冬天市场都在准备过冬的衣服和粮食，加上有北京奥运的举办，消费市场对楼市关注度会减少。此外，烈日炎炎，看楼者将大减，且不排除奥运后又有政策出台。因此接下来数月市场将会相对平静。但会有开发商限于资金压力，推出更多优惠。或许，十月份才是惠州楼市真正的“分水岭”。

　　以实在价格打动客户

　　以服务意识打开销路

　　对于下半年影响惠州房地产企业竞争力的因素，业界人士的看法基本一致，认为产品质量和服务水平是主要因素。向东认为，不同的企业的情况不同，但总的来说，影响房地产企业竞争力的因素主要有两个，一个是产品的性价比，产品品质、价格优势永远都是一把竞争利器；第二个是企业文化，关系到服务水平，企业信誉的高度。

　　裴杏枢认为，其实惠州楼市有很多产品已经具备很强的竞争力，要想在未来市场拥有一席之地，最重要的几个因素有：价格、品质、品牌、物管。

　　在目前惠州楼市观望情绪浓郁不散的处境下，开发商应作何策略使自己的产品在市场上打开销路，活跃市场？裴杏枢认为，在目前的自住刚性需求情况下，买一套就少一个潜在客户，因此只有以实在的价格去打动客户，快速回笼资金，现金为王，也是胜者为王。

　　向东认为，开发商要认真研究市场，找出准确的定位，事实求是。该降价的，不要犹豫，不该降的，不要跟风降价。同时要搞好自己的产品和服务水平，提高楼房的性价比，对消费者要有服务意识，让老百姓买得起房，也住得舒服。唯有这样，市场才会接受，消费者才会认可，销路才能打开，市场才能活跃起来。