曾几何时，“金九银十”是众多开发商梦寐以求的黄金季节。2007年9、10月份京城楼市一片火爆，开盘项目多达137个，日均签约住宅期房三四百套。然而，时过境迁，2008年一切都变了样，利好变成了利空，京城楼市在全国房价一片看跌声中，在万科等众多知名开发商大力降价促销中，变得冷清。面对萧条的市场，开发商的信心深受打击，定价难，难定价成了今年“金九银十”的独特风景。

在高端住宅产品上半年占据销售业绩前列时，一些在15000元/平米均价以下徘徊的普通住宅显示出相对困难的状况，“金九银十”来临之际，近七成的新盘在定价问题上出现了游移不定的状况，而更多价格居中的在售楼盘也在定价时遭遇了前所未有的困难。

　　五环内15000元/平米的中等价位楼盘是去年下半年楼市疯涨的主力军；五环外万元左右的楼盘目前也成了市场的“低端”价位；这样的市场格局是去年突然形成了，8000多元的房子涨到超过15000元后，现在是典型的骑虎难下了；通州5000元-6000元的房子涨到超过11000元后，也远离了看得上这片区域的购房者的实际购买能力，这是本次调查中，业内和买房人对今年的“金九银十”定价问题起源的看法。

　　价格结构上的“中低端”住宅，是否属于市场承受力上的“中低端”住宅，已经不必再争论。本次调查显示，此类楼盘已经开始寻求一些变相的回调和回旋的思路，已经冲高到13000元的楼盘，希望以团购的名义回调至9000元以内；已经做好变身“高档”社区的楼盘，开始改小户型并撤掉装修计划；而体量较大的楼盘也开始变换主推产品，先搁置不便下调的部分；更有楼盘为了和谐发展，主动开始补贴老业主了。

　　记者调查

　　多数新盘无明确开盘价

　　亚豪机构统计数据显示，2008年9月份的第一周，京城期房商品住宅日均成交量仅为108套，现房商品住宅日均成交量仅为27套，同比去年9月初数据，分别下降了70%和68%。

　　面对如此萧条的市场，开发商的信心深受打击，9月、10月京城仅有79个项目开盘，与去年同期相比降了四成多。亚豪机构副总经理任启鑫认为，由于受楼市交易低迷，以及众多开发商打折促销和全国各地此起彼伏的“退房潮”等众多因素的影响，开发商们不仅为销售发愁，更为开盘定价犯难。价高市场无法接受，价低又容易受到同行质疑及前期业主的责难。

　　表现到市场环节，开发商明确项目售价的时间跨度明显加大、时间节点延后，往往开盘前还在根据市场环境的变化进行调整，这也造成了9月、10月计划开盘的项目中近七成都没有明确开盘均价。

　在售楼盘价格参照迷失

　　北五环城铁北苑站附近的某公寓楼盘本月底就要入市了，但是对于开发公司而言，目前最难的莫过于定价，“搁在去年同期，早就直接定价18000元/平米了”，该楼盘一位负责人笑言，眼看就要开盘了，决策层还在讨论能不能高过15000元/平米。该项目周围档次略逊一筹的楼盘也有卖15000元/平米以上的，但成交状况一般，如果以同样的价格策略入市，不拉开差距前景似乎不太明朗；但如果以一个特别有优势的低价开盘，后期再逐渐拉升，又担心买涨不买跌，影响社区的整体品牌。

　　据该负责人透露，开发商本来寄希望于开盘的最后一刻，视客户积累量来决定价格的高低，但最近的一次客户联谊活动效果并不那么理想，这时，开发商便感觉今年突然就失去了价格参照。