主持人：今天下午我们将进入第三个议题，就是政府在二手房交易中的地位和作用，这个议题由楼建波老师主持，发言嘉宾有北京市房地产法会学常务理事、北京市建委市场处处长沈洁女士，北京市第一中级人民法院法官王忠，还有评议人夏欲钦律师，现在我把发言权交给楼老师，

　　楼建波：下面先请沈处长发表高见，大家欢迎！

　　沈洁：非常高兴在北大和咱们的一些同仁和同学们聚会，我一进来，我就想我其实希望今天下午是一个研讨式的，我更希望是圆桌会议型的，现在尽管我坐到了前台，我们还是希望和大家有一个互动和交流。我简单用几个数据回顾一下商品房市场中二手房交易的一些情况，当然这些数据还不曾用统计的方法对社会发布，因此媒体在公布时候适量要说清楚，是我们在政务数据上的一些管理数据，因为咱向社会发布时候还是以统计局的数据为准。

　　2007年存量房的成交面积全市886万，这个数据是我们办理二手房过户、转移登记的数据，比2006年的715万增加了100多万，这个数据除了在绝对值上的增加以外，在几个比例上的占比上二手房也有很好看的数据，在2007年，如果用目前整个商品房的结构，一部分领取预收许可证的，我们叫期房，进行预收商品房签约，还有取得产权证以后仍然是开发商在销售的新建商品房，我们叫现房，第三种叫小业主取得产权以后再上市，俗称二手房，如果整个市场由三组数据组成，2007年预售商品房成交绝对量占47%，现房占25%，存量房占28%，2006年这三组数据的占比是51%、30%和19%。也可以说二手房交易在整个商品房市场里起到的作用或者占的份额也越来越大了，这是我个人的观点，说完这组数据，存量房市场随着整个商品房市场的发展，随着老百姓升级换代理念的提高，随着整个交易政策的规范和理顺，这个市场也越来越扩大了，在整个市场中占的份额也越来越大，对老百姓居住的影响也越来越大了。

　　第二，今年整个一季度存量商品房成交205万，住宅1.8万套，面积和去年基本持平。到4月份，存量房成交面积是64.7万，住宅是6233套，整体来说，比去年同期还有有所减少，减少了15%左右，但是比上个月略有增加，增加了7.7%，这些数据都是我们办理二手房过户交易时的数据，和市场数据可能会有一定程度上的差异，大家知道不管是我们个人自行成交，还是经纪机构代理成交，从签合同到办理产权过户有一定的时差，随着大家维权意识的提高，这个时差应该不会太长，但是可能会有时差。今年可能会呈现平稳过度，看4月份的数字，自我感觉好象还是很平稳的。

　　今天给我的题目是政府在二手房交易中的地位和作用，我觉得更应该听别人说政府应该发挥什么作用，我们自己汇报一下，我们在二手房交易中做了哪些工作，市场上出现的问题大家都比较了解，从这些数据也可以看到二手房市场这两年发展比较快，从北京这个城市来看，增量商品房在五、六年前已经开始增量高速供应，形成存量房也是正常的，过去二手房普遍称已购公房上市，近几年商品房越来越呈现出二手房的供应都是以前的商品房，因此在整个消费过程中成交的数据或者成交的结构也发生了比较大的变化，在这里也出现了很多问题，特别是几大方面：一个供应量上，过去是供求不平衡，大家都能感觉到，由于供求不平衡造成了房价的问题，买卖双方可能有合同毁约的问题，一会儿王法官还要讲一些例子。第二中介机构，不光是经纪机构，今天上午还有担保公司和交易服务公司，还有一些评估机构，这些都是二手房交易过程当中中介机构比较突出的企业，主体之间行为规范的准则不是十分清晰，经纪机构还有工商局和建设房管系统在管理，其他机构服务的规范，包括收费的标准和服务的内容，实际上有些也不是非常清晰，比如中级机构既做担保，也做律师签约，也做评估，也做转按揭，所有的他都能做，主体方面需要我们进行进一步的规范。

　　大家都知道去年北京市推出了存量房合同示范文本，同时推出了存量房合同经纪机构居间成交的网上签约制度，同时经纪机构凡是替客户代收、代付存量房资金的还需要进行资金监管。截止到2008年1季度，已经有446家房地产经纪机构和交易保证机构进行了存量房网上签约系统用户备案，也就是说这些机构可以进行存量房买卖的，我肯定不能保证还有446家机构以外的机构绝对没有进行成交，肯定是个别的，但是我觉得咱们的范围基本上也就在这个范围，就是400、500家机构机构从事二手房买卖的居间和代理。另外53家资金监管保证机构和银行签订了存量房交易资金划转协议，可以进行存量房资金的监管，既是接受资金的监管，也是自己替客户做资金监管。存量房网签去年总的签约也是不错的，从刚开始推行时候仅仅占存量房过户的10%几，现在整个存量房网上签约数据占全部转移登记数据的一半多，我可以相信只要是经纪机构代理成交的，应该有绝大部分都进行了网上签约，当然我们肯定还有个别的出于种种原因或者不规范操作没有进行网上签约，这个数字是逐步上升的，也表示了中介机构在逐步规范。

　　存量房资金监管，去年看到很多媒体报道存量房资金监管只有一、两千套，和整个交易过户数据不匹配，甚至有的说是不是还是形同虚设，我跟大家说一个数据，去年全年在二手房交易产生差价和纠纷的投诉是零，法官也可以给我们证实一下，当然以前的不算，自从推出存量房资金监管，中介机构还占用我的资金，还吃我的差价，他拿我的钱干别的，这种投诉是零，我跟大机构也进行过交流，我还进行过暗访，有一天我到一家经纪机构，我说我要买二手房，你这有什么房源，我说要买的话把钱给你还是给客户，他说给客户，我说万一卷走怎么办，我说你帮我拿着行不行，他说我帮你拿着不行，因为这个机构有可能没有存量房监管机构的账户，他说他不能拿，他说你可以跟客户自行交割，但是不能给我，我说为什么？他说我拿着就违规了，而且我拿着其实也不安全，我随便进两家店，回答大概差不多，当时我感觉挺好，我们的目的是管住资金，而不是把资金流向管住，资金流向本来就是客户之间平和的交易，这种交易之间有一个法律问题要讨论，经纪机构不占用了，但是买卖双方自行交割时候资金是否安全，政府要不要起作用，大家可以讨论，比如我今天认识了楼主任，如果不认识他的话，我们两个之间是不是就可以自行划转，这样做是否安全，这是一个法律问题，政府能不能在中间发挥作用，政府要发挥什么样的作用，这个问题可以作为今天讨论的议题，希望大家发表意见。

　　去年我们做的更多的是二手房交易方面做政策上的探讨，通过我们去年推的政策，我觉得我们的经纪机构行为更加规范了，作为老百姓来说，作为选择经纪机构进行成交时候，也更多的有了一些交易的规则，政府管的所有东西基本都是针对经营行为说的，但是交易规则方面，始终就不是非常明确，包括还有个人之间的诚信，但是我们做了一些探索，关于交易规则本身，什么时候交定金，定金什么时候返还，什么时候交房，什么时候交钥匙，考虑到市场千差万别，无法定一个标准，但是一定要有一个法律界限，那天王庭长跟我们建议能不能出一个，我觉得更多的涉及到法律和民事行为之间的约定，政府可能起引导作用，我希望通过今天的交流跟北大法学会建立一个联系，帮助我们做交易规则的指引，使老百姓能够认识到这些东西是我们之间基于诚信基础上合约的约定，这样更好，政府肯定不能出强制性规定，这样做侵犯了民事权利，政府只能要求你必须订合同。

　　大家都听说了，今年1月1号执行了北京市房屋租赁管理规定，194号令是北京市政府政府令，这个政策推出以后把房屋租赁行为进行了相应的规范，要建立综合管理体制，把出租的房屋和流动人口进行共同管理的综合体制。对于房屋租赁经营行为和租赁交易行为进行了相应规范，根据这个文件，我们现在正在做几项工作，而且我之前在不少会上也吹过风，是6月1号就要推出的几项政策：一个是房屋租赁合同示范文本，在2001年和2004年版本基础之上进行了修订，修订以后的合同采取的是三种版本：第一种自行成交，第二版叫居间租赁合同，就是有经纪机构帮我缔约合同行为的，是三方合同，承租方、出租方和经纪机构共同签一个居间的租赁合同；第三版就是租赁代理，在194号令里规定了房屋的租赁代理要式行资金的代收、代付风险准备金自有账户和客户资金账户相分离的制度，根据这样的要求分成两个版本：第一经纪机构和出租人签订的出租委托代理合同，第二出租人和承租人签订的合同，因为有代理行为，是由代理机构帮助做相关出租工作和合同的缔约工作，这个合同版本实际上是出租人和承租人签订的，但是是由代理机构帮助缔约和履行的，这两个合同实际上是一套合同。跟现行说的居间和代理的一些概念可能还不是非常一样。所有房屋租赁之后都应当在七天之内到房屋所在地基层服务站进行出租房屋的登记和申报工作。

　　北京经纪机构整体上来说集中度相对比较高，2000多家经纪机构，分支机构也有2000多家，分支机构大概只属于一百多家机构，几家大机构分支机构基本就占了80%，如果进行房屋出租登记会要求每一单分支机构都要去，我们推出了租赁合同网上备案，签合同以后三天之内把信息上报到网上备案系统，在网上备案系统之内政府就能了解相关信息，我们再信息网传给基层服务站，基层服务站在核实这些信息，还有公安部门对流动人口的核实，是为了提高工作效率，对整个经纪机构来说也是福音，他只要进行信息备案就可以了。当然这项工作仅限于对经纪机构，如果个人自行成交，还需要到基层服务站申报登记，凡是经纪机构之间居间或代理的由他上传数据就可以了。

　　第三个政策，房屋租赁代理资金监管。目前在有两个条件，首先经纪机构必须有风险准备金在政府规定的帐号里，由我们协会进行相应的准备工作，存入60万风险准备金之后，需要到银行开专项账户，是收租金和付租金的账户，跟公司自有资金账户是分开的。这项制度实际上2004年就推出了，北京目前25家租赁代理机构存了保证金，并且进行了租赁代理工作，实际上市场上从事租赁代理的数据大于这个数据，这次我们还会有一个相应规范，使我们了解到比较全面的数据，这两个相当于是门槛，如果不能开设专项账户，也没有存入风险准备金，您就不能替客户做替客户代收、代付资金的活动。如果您有了这个账户，就可以进行相应的网上备案，政府把开设的账户向社会公布，签代理协议时候就要跟出租人说以后我给你打钱的账户在这个账户里，跟承租人签合同时候，我也告诉他你的钱我将来也存入这个账户。通过数据上传、网上租赁备案实现租金的监管，和银行之间还有对账制度，并且194号令规定凡是租赁代理机构没有实行风险准备金或开设专项账户的属于违法的，给了我们比较高的处罚权限。我觉得这项工作非常有意义，这项工作之所以在2008年推出，也和我们目前北京市流动人口数量大幅度增加有关，通过数据的收集和了解，对整个奥运工作有很好的促进作用，希望各个媒体多做正面宣传，希望有出租房屋的都主动上报。

　　第三层面工作，我们对机构的管理工作，截止目前北京市房屋经纪机构一共2500多家，分支机构2500多家，实际上真正从事房屋租赁和买卖这两项工作的应该也就是500、600家的样子，当然有些从事交易服务工作，比如代办产权等等，真正从事居间和代理交易服务的可能就这些家，或者比我说的还要少一点。这两年政府加大了监管，我们还建立了房地产市场监管平台，把群众的投诉还有通过信访、热线和日常巡查工作中发现的问题和从业经纪机构建立信息平台，通过我们这个系统及时的进行回复，如果不及时回复，或者有了违规行为不进行整改，相应的管理部门会要求他们进行整改和查处，一个是记录到信用档案里，进行公示曝光，行为比较严重的停止他网上签约功能，企业如果有严重违规，我们不允许他进入存量房交易资金保证机构，存量房租赁代理代收、代付客户资金工作他不能做，通过这项工作的推行，对于解决客户纠纷工作起到非常大的作用。目前我们还在正法院积极探讨，怎么样更好的处理相应的纠纷和民事行为规范。最重要的就是交易规则如何建立，特别民事之间交易规则如何建立，我自己也打个问号，是需要政府做吗？政府可能替代不了这样一个职能，我很希望通过今天的会议能进行更深入的探讨，然后使我得到一个很好的答案，也对我们的有关有所推进。